TheĐềxuấtphươngánmớiquyđịnhđặtcọcdựánbấtđộngsảmekocetino đó, phương án 1 là: "Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của luật này".
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận xét, với phương án này, mục đích đặt cọc để bảo đảm thực hiện hợp đồng nhưng trên thực tế sau khi đã giao kết hợp đồng thường ít xảy ra trường hợp bên đặt cọc bị bên nhận đặt cọc lừa đảo do việc giao kết hợp đồng thường được các bên kiểm tra chặt chẽ và thực hiện theo quy định của pháp luật. Khi thực hiện hợp đồng, tiền đặt cọc thường được cấn trừ vào số tiền thanh toán lần đầu của giao dịch.
Phương án 2 là: "Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 điều 24 của luật này.
Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ, từng loại hình bất động sản".
Phương án này theo ông Châu, nhằm mục đích để bảo đảm giao kết hợp đồng. Trên thực tế, trước khi giao kết hợp đồng thường xảy ra tình trạng bên đặt cọc bị bên nhận đặt cọc lừa đảo và không thực hiện giao kết hợp đồng, gây thiệt hại cho bên đặt cọc.
Hiện cả phương án 1 và phương án 2 đều đúng nên cần tích hợp cả hai phương án thành một quy định về đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng hoặc đặt cọc để bảo đảm thực hiện hợp đồng nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng mua, thuê mua bất động sản, nhà ở có sẵn hoặc nhà ở hình thành trong tương lai.
Nhiều đề xuất số tiền đặt cọc không nên vượt quá 10% giá trị bất động sản
ĐÌNH SƠN
Ông Châu đề xuất gộp theo hướng: "Chủ đầu tư dự án được thu tiền đặt cọc từ khách khi nhà ở, công trình xây dựng đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định nhằm mục đích bảo đảm thực hiện hợp đồng hoặc chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc nhằm bảo đảm giao kết hợp đồng theo thỏa thuận với khách khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 điều 24 của luật này.
Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ, từng loại hình bất động sản.
Theo ông Lê Hoàng Châu, luật Kinh doanh bất động sản 2006, 2014 đều không quy định về đặt cọc xảy ra trước thời điểm dự án bất động sản, nhà ở đủ điều kiện giao kết hợp đồng, huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhất là đất nền.
Chính vì vậy đã xảy ra tình trạng giới đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương lợi dụng khoản 1 điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 không quy định giá trị, tỷ lệ tiền đặt cọc nên đã nhận tiền đặt cọc của khách hàng với giá trị lớn, có trường hợp lên đến 90 - 95% giá trị tài sản giao dịch. Thậm chí giới đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương còn lập cả dự án ma không có cơ sở pháp lý để nhằm mục đích lừa đảo, gây thiệt hại rất lớn cho khách hàng, gây mất trật tự xã hội mà điển hình như vụ án lừa đảo xảy ra tại Công ty Alibaba.